Een opmerkelijk uitspraak van de rechtbank Den Haag: een 51-jarige man moet na 28 jaar zijn kamer in een studentencomplex in Delft verlaten. De man sloot vlak vóór zijn afstuderen – in 1989 – de huurovereenkomst met de DUWO, de stichting voor studentenhuisvesting in Delft. In die huurovereenkomst stond nergens expliciet vermeld dat de kamer alleen voor studenten bestemd was. Toch achtte de rechter dat, gezien alle feiten en omstandigheden, evident en oordeelde dat de man vóór 1 juni 2017 zijn studentenkamertje moet verlaten.

Hoewel bovenstaande uitspraak niet meer dan logisch klinkt, is het toch een beetje een vreemde eend in de bijt in de rechtspraak over huurgeschillen. De wetgever heeft er voor gekozen de huurder, over het algemeen de zwakkere partij, op veel fronten te beschermen tegen de verhuurder. Enkele rechten en plichten op een rijtje:

Rechten

Huurbescherming: Een huurovereenkomst eindigt in beginsel nooit vanzelf, tenzij expliciet een eindtermijn is aangegeven. De verhuurder moet altijd een geldige regel aangeven om de huur te beëindigen. Mocht het gehuurde object door de verhuurder worden verkocht aan een derde, blijft de huurovereenkomst in stand. De huurder zal dan zijn huur maandelijks moeten overmaken naar de nieuwe eigenaar. Die nieuwe eigenaar kan niet zomaar van de huurovereenkomst af!

Privacy: Een huurder heeft – logischerwijs – recht op privacy. Een groot goed, aldus de rechter. Dat betekent zelfs dat de verhuurder niet zonder toestemming van de huurder de gehuurde ruimte mag betreden, ondanks dat hij of zij eigenaar is. Natuurlijk bestaan hier uitzonderingen op, denk bijvoorbeeld aan een verhuurder die wil ingrijpen bij calamiteiten.

Plichten

Huur: De tegenprestatie die een huurder aan een verhuurder pleegt bestaat bijna altijd uit het voldoen van een maandelijkse som geld. Als een huurder dat nalaat, pleegt hij of zij wanprestatie. Bij ernstige wanprestatie is de verhuurder gerechtigd om de huurovereenkomst te ontbinden. In de regel hanteert de rechter de drie-maanden-norm: bij drie of meer maanden achterstand bestaat er voldoende reden om een huurovereenkomst te mogen opzeggen. Daarvan kan worden afgeweken: van woningcorporaties die zich richten op sociale huur verwacht de rechtbank vaak iets meer souplesse. Anderzijds kan een huurovereenkomst ook eerder worden ontbonden, als bijvoorbeeld blijkt dat de huurder ook op andere fronten overlast veroorzaakt.

Overlast

In het verlengde van bovenstaande: een huurovereenkomst is geen vrijbrief om zomaar alles in het gehuurde object te mogen doen. Het moge duidelijk zijn dat een huurovereenkomst altijd kan worden ontbonden als een huurder een hennepkwekerij in een gehuurde ruimte onderhoudt. Maar zo bont hoeft het niet gemaakt te worden: de rechtbank van Den Bosch oordeelde ooit eens dat een huurder die voortdurend ’s nachts harde muziek luisterde – en daardoor veel overlast voor de buren veroorzaakte – rechtmatig door de verhuurder de woning is uitgezet. Overlast is een ruim begrip, dat altijd naar de concrete feiten en omstandigheden moet worden uitgelegd.

Huurgeschillen zijn aan de orde van de dag en kent eigenlijk alleen maar verliezers: beide partijen zijn immers gebaat bij een soepele doorgang van een huurovereenkomst. Mocht u er onverhoopt toch niet uitkomen, aarzel dan niet om vrijblijvend contact op te nemen met een van de huurspecialisten van ons kantoor. Zij kunnen u vertellen welke rechten en plichten u in concreto heeft.

Contact

Het lijkt voor zelfstandige ondernemers haast te mooi om waar te zijn: recent oordeelde de Hoge Raad – het hoogste rechtscollege in Nederland – dat de huur van een woning onder omstandigheden aftrekbaar kan zijn voor zelfstandigen. Helemaal nieuw is dat niet – lagere rechters deden al eens soortgelijke uitspraken – maar door de stempel van de Hoge Raad wordt deze extra fiscale korting wel in een klap een stuk meer kracht bijgezet.

In het concrete geval ging het om een bouwondernemer die zijn werkkamer gebruikte voor administratie, acquisitie en de planning van nieuwe projecten. Omdat de bouwkamer geen eigen ingang had, bracht de ondernemer de totale huur van zijn woning – 9.835 euro – ten laste van de winst met daarbij een bijtelling van 2.700 euro voor privégebruik. De belastinginspecteur ging daarmee niet akkoord en stelde een aftrek van 902 euro voor.
Een patstelling volgde, waarna de zaak bij het gerechtshof in Den Haag voorkwam. Het Hof stelde de Belastingdienst in het gelijk met de argumentatie dat er geen sprake is van een zelfstandige werkruimte. In cassatie is het arrest van het Hof echter teruggedraaid: de Hoge Raad vindt het niet relevant of de werkruimte al dan niet zelfstandig is. Volgens de Hoge Raad is een huurrecht een vermogensrecht dat de bouwondernemer in dit geval gebruikt voor de uitoefening van zijn bedrijf. Daarmee valt het onder het ondernemingsvermogen en is de huur volledig aftrekbaar.

Betekent dat iedere zelfstandige met een huurwoning nu opeens de huur volledig kan aftrekken? De Hoge Raad geeft zelf al een antwoord op die vraag en zoekt aansluiting bij de wet: de aftrek geldt alleen voor zelfstandigen die staan ingeschreven bij de KvK, belastingplichtig zijn en een eigen werkkamer hebben die minimaal tien procent van de woning beslaat. De uitspraak heeft de nodige stof doen opwaaien. Geldt de fiscale korting ook met terugwerkende kracht? Hoe gaat de Belastingdienst de aftrekpost in de praktijk toetsen? Vragen die de aankomende tijd nader uitgekristalliseerd zullen worden.
Heeft u naar aanleiding van bovenstaand artikel vragen? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten.

Contact